5月26日，戴口罩的市民走在首尔的街道上

    迁出人口大多流向与首尔同属首都圈的京畿道、仁川等城市，定居在与首尔有便利交通网连接的地区，可见人口并非真心出走，“说到底还是住房的问题”。

《环球》杂志记者/田明 杜白羽（发自首尔）

　　首尔作为韩国的政治、经济、文化中心，是韩国年轻人心中“机遇和梦想”的代名词。这座面积仅605.2平方公里的城市，凭借四通八达的交通、俯拾即是的机遇和便利的生活条件，吸引了韩国近1/5的人口常住。人口涌入带来的创造力和生命力，助推首尔成长为东北亚地区的国际大都会。

　　然而，韩国统计厅日前发布的一组数据，却似乎给这座韩国人眼里的“逐梦之都”当头棒喝——2021年1~5月，首尔市人口持续净流出约4.4万人。

　　人口快速“逃离”首尔，引发当地舆论深思。不少分析认为，导致这一切的“罪魁”正是首尔“疯狂的房价”。面对“危机”，韩国政府频频出手，推新政、调税率、供地皮……然而，不断飙高的房价似乎为这些调控的效果打上了问号。

人口“出走潮”

　　人口正在“出逃”——这是《环球》杂志记者从韩国统计厅官网最近公开的数据里得出的最直观的结论。统计厅官网6月23日更新的数据显示，1~5月，首尔市月人口净流出最高突破1万人。韩媒预测，照此趋势发展，今年首尔净流出人口恐将超过10万。

　　从人口流向来看，就5月一个月而言，市际迁移，即从首尔市迁出至其他城市落户的人口约为4.3万人。其中，约3/4流向了与首尔相邻并且同属首都圈的仁川市和京畿道地区。

　　从流出人口年龄结构来看，青壮年层的人口净流出最为显眼——30~39岁年龄段5个月的累计净流出为1.7万人，接近当期整体流出人口数的四成。若再加上同期随父母一同迁出的19岁以下未成年人0.7万人，可看出青壮年人口流出正成为首尔人口变化的显著特征。

　　韩国行政安全部公布的数据显示，截至6月30日，首尔市总人口（不包括外国常住人口）为约956.6万人，较去年同期减少约15.5万人。记者在行政安全部官网查询到的历史数据显示，首尔市这一人口数据自2010年起便进入下行通道，10年间人口共减少约64万。

　　韩联社3月援引多份政府统计数据报道称，受低生育率和人口迁出因素影响，继2016年首尔市登记常住人口中本国公民数跌破千万后，2020年包含外国常住人口在内的首尔市总人口数也降至千万以内。如果单纯按人口来区分城市规模，首尔自此可谓正式告别“超大城市”行列。

高房价催生城市“边缘人”

　　韩国舆论将矛头指向了首尔不断飙高的房价。韩国《中央日报》7月8日分析评论称，首尔如今的房价一路看涨，这直接导致首尔市常住人口持续出现“出走潮”。韩国明知大学房地产领域专家权旲重称，迁出人口大多流向与首尔同属首都圈的京畿道、仁川等城市，定居在与首尔有便利交通网连接的地区，可见人口并非真心出走，“说到底还是住房的问题”。他认为，如果首尔房价涨势无法控制，未来将会有更多人口因住房问题被迫外迁，成为首尔的“边缘人口”。

　　韩国国民银行发布的数据显示，今年6月，首尔市公寓均价约为11.43亿韩元（约合643万元人民币），比2011年6月的5.46亿韩元翻了一番。《中央日报》6月23日援引韩国经济正义实践市民联盟当日公布的调查结果称，文在寅政府执政以来的4年间，首尔99平方米的公寓均价从6.2亿韩元（约合349万元人民币）上升至11.9亿韩元（约合669万元人民币），几乎涨了一倍。而这一时期，人们的实际收入仅上涨约7%，想要靠工作赚钱在首尔买房，困难可想而知。

　　韩国《国民日报》近期委托问卷调查机构对韩国的80后、90后和00后这些购房主力群体进行问卷调查，针对“如按目前收入，需要几年可以满足自己在合理地段购置住房的需求”这一问题，31%的受访者直接选择“工作一辈子也不可能”，大部分受访者认为“至少需要20年”，选择“用不了10年”的不到7.6%。该报认为，潜在购房群体中有超过三成认为自己一辈子也无法拥有自有住房，可见目前房价水平已深刻影响年轻人购房安家意愿。

政府频出大招

　　针对首尔市持续过热的房地产市场，韩国政府为平抑房价，在提高房产税率和加大保障房建设力度方面频出“大招”。

　　2020年8月4日，韩国国会审议通过3项涉及房地产税收法律的修正案，即《所得税法》《法人税法》以及《综合不动产税法》的修正案，试图通过扩大多套房持有人的持有成本，迫使非刚需房产所有者抛售手中多余房产。

　　《所得税法》修正案将对持有期限不满两年的短期投资性房产及房价过热地区内多套房持有人的房产征收高额过户税；《法人税法》修正案在法人买卖房产时的原有过户税基础上，将附加税率从10%上调到20%；《综合不动产税法》修正案将3套及以上房产持有者和房价过热地区两套及以上房产持有者缴纳的房产税最高税率，由原来的3.2%大幅提高至6.0%。

　　此外，《地方税法》修正案以及多部有关房屋租赁市场的法律法规修订案也大幅提升了多套房持有者的持有成本，及其从房屋买卖中获利的交易成本，以保护买房、租房者权益。首尔市25个区都被指定为调控地区。

　　政府近年来还不遗余力通过扩大房市供应来平抑房价。如2018年推出的“9·21方案”、2020年推出的“5·6方案”和“8·4方案”，以及今年最新发布的“2·4方案”，全部旨在通过增加政府供地，推动保障型住房建设，改善房屋供需关系，扭转房价涨势。其中“2·4方案”的目标是在2025年之前，为全国各大城市供应共计83万户保障型住宅，其中首尔市内计划供应住宅32万户。

　　但调控政策收效甚微。分析人士认为，以目前的政策，短期内想要撼动“高空飞行”的房价难度不小。

为何越管越失控

　　韩国政府对房地产施策不可谓不“勤”，可首尔的房价走势却一路领涨全球。韩国的房价真的“没救”了吗？

　　《首尔新闻》7月29日报道称，文在寅政府4年间出台了25项中央层面的房地产调控措施，可谓“使尽浑身解数”，却收效甚微，反遭舆论批评。报道感叹，这样一来二去，就连政府本身似乎在房价面前都束手无策，信心全失了。

　　对此，分析人士认为，韩国政府从提高多套房持有成本和增大保障房供应力度两方面着手平抑房价的思路没有问题，但政府下场大力度干预楼市，却破坏了房地产市场的运行节奏，人为制造了社会恐慌。用税收迫使多套房持有者抛售房产的政策，也引发了这些人的不满和抵抗情绪，徒增不少利用政策漏洞规避缴税的行为。

　　根据韩国不动产院7月2日发布的数据，今年1~5月，首尔公寓成交总量为5.3万户，较去年同期减少22%，去掉因判决、交换、赠与等交易形式的纯买卖，成交量更是下降了32%。可见不论是房产持有者还是待购房者，其房地产交易行为均受到政府政策的压抑，市场观望情绪浓厚。

　　一些多套房持有人开始“另辟蹊径”：要么将房产税成本转嫁给租户，引发房屋租赁价格暴涨；要么将自己名下的多套房产过户给子女及亲属，以规避高额房产税。根据韩国国税厅发布的统计数据，2020年，韩国申报房产赠与税缴纳记录达到21.5万笔，比2019年高出41.7%。房产税出现这样的“副作用”，始料未及。

　　另一方面，政府出台的供地和建设保障房相关举措却进展缓慢。不少保障房项目由于征地难和部分社区住民的反对，迟迟无法开工。这使得政府靠增大供应调整供需结构的构想几近落空。

　　上述多重因素共同作用下，以首尔为代表的大城市房地产供需难题迟迟无法破解。《中央日报》7月18日援引韩国不动产院数据分析称，进入2021年以来，首尔市房地产市场几乎大部分时间都处于供不应求的状态。分析人士普遍认为，只要供需失衡的局面一日无解，韩国大城市房价看涨的情况就难以得到根本改变。

也是文在寅的危机

　　自文在寅政府2017年上台以来，韩国各地房价就一路飙涨。在民生领域施政成果乏善可陈的背景下，高企的房价令韩国青壮年群体对本届政府怨声载道，严重拖累政府支持率。

　　民调机构韩国盖洛普7月第一周实施的问卷调查结果显示，在对文在寅给出负面评价的受访者当中，29%的人把对文在寅政府观感不佳的最主要理由归为“不动产政策”，在所有理由中占比最高。同样，78%的受访者对“您觉得政府的不动产政策如何”这一问题，回答是“不好”。高房价或将成为明年韩国总统选举拖累执政党选情的主要因素。

　　此外，由于社会舆论近期接连曝光韩国国企公职人员借职务之便利用内幕消息炒房，以及多名执政党国会议员及其家人违规参与房产投机活动等丑闻，更是将文在寅政府声望拖入“泥潭”。

　　对于青壮年人口来说，他们的确可以选择到首都圈的其他城市居住生活。韩国首都圈包括首都首尔、京畿道和仁川。在首都圈内，地铁、公交、机场等交通设施互联互通，教育、文化等配套可共同分享。很多人甚至已经对“工作在首尔，居住在京畿”的生活习以为常。可以说，首都圈的一体化在某种程度上缓解了首尔人口流出的部分危机。

　　（实习生胡可对本文亦有贡献）

来源：2021年8月11日出版的《环球》杂志 第16期

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