2020年9月6日，美国纽约州拿骚县，人们在等待参观待售房

     “每个房子我们都排着队去看，今天不签合同，明天就没了，大家都在抢房子。”

《环球》杂志记者/兴越（发自纽约）

　　进入2022年，新冠肺炎疫情的阴霾还未消散，纽约房地产市场却提前迎来了春天。一些曾因疫情离开纽约的人在返回，而留下来的人在寻找更大的空间。纽约地区房屋租金中位数年度增幅创下10年来新高，却仍旧一房难求。

房租明显上涨

　　疫情初期，美国多州颁布封锁令，人们转为居家办公，于是纷纷搬离像纽约这样的大都市，回到父母家或者城郊居住。一时间，纽约公寓租金价格下跌，空置率飙升。许多房东不得不提供巨大激励措施，例如免除几个月的租金或便利设施费。2021年第一季度，纽约近34%的公寓提供一个或多个月的免租金期，以让一些租客能负担得起更好的公寓。

　　然而，随着纽约防疫政策放松，人们陆续返回城市，租客的“好日子”就结束了。2021年12月，提供减免租金的公寓比例下降至16%。尤其是在过去几个月里，租金持续攀升，可供选择的公寓数量大幅减少。

　　“房租涨得太离谱了！”在纽约曼哈顿工作和居住的张师师告诉《环球》杂志记者，她目前租住的两居室月租金从疫情前的4900美元涨到了5800美元，“我们楼里的studio（开间）月租金从疫情前的2000美元涨至3000美元，而在疫情期间，同样类型的房间月租金一度降到1800美元。而且房源非常紧张，整栋公寓里只有两套在出租，而此前一般都会有几十套。”

　　这并非个例。纽约房地产市场在2021年年底迅速回暖，一些媒体使用了“离谱”来形容。根据住房网站StreetEasy的统计数据，曼哈顿市中心的租金上涨尤为剧烈，而越是紧俏地段租金上涨越快。富裕的租房者最先离开这座城市，并且有经济能力返回。2021年第四季度曼哈顿租金中位数上涨了40%，从上年同期的3000美元上涨至4200美元。其中，苏豪区在第四季度以58%的涨幅领先，从3800美元上涨至6002美元。

　　与此同时，回到曼哈顿的租客正在以创纪录的速度签署租约，导致房源数量明显减少。房地产评估公司米勒塞缪尔新发布的报告显示，2021年1月，曼哈顿有25883套公寓挂牌出租，而一年后这个数字暴跌至4316，下降了83.3%。在房源急剧减少的情况下，房东追求两位数的租金涨幅，并渴望弥补他们在疫情期间的损失。

　　即便离开曼哈顿，情况也不会得到太多缓解，稍微近一些的外围地区的房租依然难以负担。布鲁克林区中心的房租中位数为3986美元，非中心的地段威廉斯堡为3718美元；在皇后区，长岛市的房租中位数为3580美元。与2021年1月相比，整个布鲁克林区2022年1月份的公寓租金中位数上涨了11.1%，皇后区中位数上涨了超过28%。

　　而这些地区的房源同样紧俏，经纪公司道格拉斯·艾丽曼公司的数据显示，布鲁克林房源同比下降了86.4%，创下了有统计以来的最高降幅，与曼哈顿隔河相望的皇后区西北部，库存同比下降了90.6%。

　　除了纽约，美国其他地区也面临相似的情况。美国房地产租赁网站Zumper的《美国租户状况报告》显示，强劲的需求加上有限的供应，推动美国全国范围内房租上涨。在疫情期间居民人数增加的佛罗里达州，一些城市的租金涨幅甚至超过了纽约。报告显示，年度增长前10名中，有5个位于阳光州，如迈阿密和坦帕，两地房租飙升38%，为全国最高涨幅。

　　根据美国房地产协会官方网站Realtor.com最近对两居室及以下的房屋数据分析，在美国50个最大的都市区，租金中位数从2020年12月到2021年12月惊人地上升了19.3%。迈阿密大都会区的涨幅最高，达50%左右。2022年1月份全美租金中位数为1789美元，比一年前上涨了19.8%，是连续第8个月出现两位数的增长，相比2020年1月上涨了21%。

带动购房市场火热

　　从历史经验看，租金与房价通常同步上涨。随着房价上涨，租房者更有可能坚持租房，从而减轻房价上涨压力，使两个市场大致保持平衡。

　　在美国各地，今年1月租金上涨如此之快，以至于在许多城市，即使房屋销售价格高涨，买房也变得比租房更实惠。Realtor.com发布的报告显示，在美国50个最大的城市中，有一半以上的城市购买入门级房屋的月供比租用类似大小的房屋更实惠。

　　张师师告诉记者，考虑到持续上涨的租房成本和相对较低的贷款利率，每个月付的租房成本几乎与房贷、税费、管理费等持平，她和身边的朋友都开始着手在曼哈顿周边地区购房。

　　根据美国全国房地产经纪人协会的数据，美国1月份现房销售量显著上升，全国4个主要地区在1月份的销售额环比均有所增长。1月售出的房屋中，79%在上市不到一个月时间就已成交，房屋平均挂牌销售时间为19天，比去年同期的21天更短。

　　数据显示，1月份美国所有住房类型的现房价格中位数为35.03万美元，比去年1月（30.36万美元）上涨15.4%，且每个地区的价格都在上涨。其中东北部地区现房销售中位价为38.28万美元，同比增长6.0%；中西部地区中位数价格为24.59万美元，同比增长7.8%；南部地区中位数价格为31.24万美元，同比增长18.7%；西部地区中位数价格为50.58万美元，同比增长8.8%。

　　该协会首席经济学家劳伦斯·云表示：“买家可能期待进一步加息并锁定在低利率，投资者通过全现金报价增加了整体需求。因此，房价继续稳步走高。”

　　当前，随着美联储加息预期走高，抵押贷款利率不断上涨，更多贷款购房者正在抓紧加息前的最后机会购置或投资房产。张师师说：“每个房子我们都排着队去看，今天不签合同，明天就没了，大家都在抢房子。我们不得不加快速度。房东说不跟我续约之后，我就果断准备买房，从有想法到签约只用了一周多的时间。”她的朋友比她晚了两周签合同，贷款利率就上涨了7个百分点。

　　根据美国房地美公司的数据，1月份30年期传统固定利率抵押贷款的平均利率为3.45%，高于去年12月的3.10%，2021年全年的平均利率为2.96%。抵押贷款利率上涨将导致一些潜在买家无法负担房贷，已购房者也将感受到每月额外支付500至1000美元带来的痛苦。

　　与此同时，市场上房屋库存仍然严重短缺，实际上目前已处于历史最低水平。数据显示，美国1月底的住房总库存为86万套，比去年12月减少2.3%，较一年前（103万套）减少16.5%。按照目前的销售速度，未售出的库存供应量为1.6个月，低于2021年12月的1.7个月和1月的1.9个月。

原因及未来走势

　　专家表示，许多因素造成了租房和购房价格上涨，总体来说是住房需求增加的同时却供应不足。根据美国人口普查局的数据，2021年第四季度的房屋空置率降至5.6%，是1984年以来的最低值。而且，由于待售房屋的数量也一直处于历史最低水平，导致房价飙升，许多高收入家庭继续租房，进一步增加了需求。

　　与此同时，受疫情、国际物流受阻等多重因素影响，建筑材料和劳动力短缺，房屋建设速度赶不上市场需求，这使预先存在的新房短缺更加严重。再就是，美国宽松货币政策带来严重通胀，今年1月美国消费者价格指数（CPI）环比上涨0.6%，同比上涨7.5%，创1982年2月以来最大同比涨幅，房屋清洁用品、维修费用、人工成本都有所上升。而过去一年房产税、保险费率也不断上涨，这些都反映在租金和房屋售价中。

　　StreetEasy经济学家南希·吴表示，在经历了近两年的不确定性之后，市场正处于正常化的过程中。这对城市复苏来说是个好消息，但许多租房者会感到不安。她预测，许多无力负担高房租的租房者将被迫搬家，在疫情中摆脱室友的房客可能不得不重新合租，而那些已升级到理想社区的房客可能不得不搬到更远的地方。

　　低收入者面临更大挑战。纽约的驱逐暂停令已于1月15日解除，取消了在疫情期间对租客的保护措施。去年12月，美国超过八分之一的拖欠房租的房客住在纽约市。根据普林斯顿大学驱逐实验室的数据，自2020年3月以来，纽约市提交了近8.4万份驱逐申请。

　　吴说，租金上涨和低库存加剧了这个问题，“未来几个月对租赁市场的另一次热潮将使纽约人比以往任何时候都更难找到合适的、负担得起的公寓。”

　　而且，要考虑的还不仅仅是房租金额本身。在纽约租房需要提供月租金40倍的年收入证明，收入不足的需要找他人提供担保，担保者的年收入需达到月租金的80倍。缺乏信用评分、担保或合计收入不足的申请人往往会四处碰壁。

　　纽约法律服务公司住房部门的律师埃琳·埃弗斯说：“这真的凸显出这座城市里有多少人遇到了租房困境。人们怎样才能继续在纽约生活下去呢？”埃弗斯说，除了租金稳定、受到监管的公寓外，纽约没有任何法律保护措施来限制租赁竞价战。在纽约经济试图从疫情中复苏之际，目前的市场状况可能会迫使中低收入者进一步离开这座城市。

　　房地产经纪公司Compass的经纪人伊迪丝·杨表示，通常租房者能在冬季获得一些折扣，但目前租房市场的火爆颠覆了市场预期，对于租赁和销售市场来说，季节性因素已经不存在了。但她预计，随着越来越多的租户面临昂贵的续租合同带来的冲击，房东继续收回优惠，更多的库存进入市场，未来几个月可能会逐渐恢复到常规租赁模式。

来源：2022年3月9日出版的《环球》杂志 第5期

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