住房租赁首部地方性法规将施行——
让租房者租得放心住得安心
程 硕作（新华社发）
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租约结束房东不愿退押金、刚交完房租中介就拿钱跑路、房屋内残存的甲醛危及租户健康……近年来，租房市场出现一些乱象，不仅损害承租者的合法权益，也扰乱了市场秩序。
不久前，《北京市住房租赁条例》正式公布，并将从今年9月1日起正式实施。这是住房租赁的首部地方性法规，明确提出坚持租购并举，保护租赁关系，推动租赁市场监管制度化。《条例》将带来哪些影响？记者就此进行了走访。
坚决发展住房租赁市场
“太坑了。”提起第一次在北京租房的经历，刚刚大学毕业的小王不禁感叹。去年，小王和朋友来北京实习，为了省钱，选择在社交平台上寻找直租房。看到一个声称“价格便宜，家具齐全”的帖子后，小王迅速联系房东。为了能到北京后马上入住，小王和朋友没有实地查看，就通过“押一付三”形式定了房间。
然而，等小王和朋友实习结束准备退租时，房东却以他们损坏了空调为由拒绝退还押金，而小王表示两人根本没有用过空调。经维修师傅查看，空调是由于缺氟导致芯片烧坏无法使用。房东坚持不肯退押金，甚至还要求小王缴纳房间空置费，以弥补耽误租房造成的损失……
和小王一样，不少人在租房中都有过被坑的经历。近年来，北京庞大的住房租赁规模和复杂的租赁关系引发了一些矛盾纠纷。“黑中介”、甲醛超标、违规使用租金贷、哄抬租金、抢占房源等乱象时有发生。加强住房租赁市场管理，保证承租者住房权益，成为北京社会治理面临的一道现实课题。
今年9月1日，历时8年修订出台的《北京市住房租赁条例》（以下简称《条例》）即将正式施行，内容共包括六章、七十五条，囊括了房屋租赁的多个方面，为规范住房租赁市场指明了方向。
北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥指出，《条例》有很多特点：适应新形势，将“房住不炒”“职住平衡”“住有所居”等中央精神写成法条。
在北京出台此次《条例》之前，国家就一直致力于对住房租赁市场的规范和约束。早在2017年和2020年，住房和城乡建设部就分别对《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求过意见。既然全国性的《住房租赁条例》已在酝酿，为何还要专门出台北京市版的《条例》？
“作为首都，北京的住房租赁市场有其特殊性。”在北京大学房地产法研究中心主任楼建波看来，一方面，北京住房租赁市场存在结构性的供需失衡，小户型房屋较少，租金价格较高；另一方面，北京的城市功能定位和人口资源环境情况与其他城市不同，须结合本市实际进行操作性的细化。
“大力发展住房租赁市场，法律法规层面的保障不可或缺，通过出台地方性住房保障条例、住房租赁条例才能有效规范租赁市场，更好解决新市民的居住需求，在全国起到示范和引领的作用。”58安居客房产研究院分院院长张波说。
保护承租人合法权益
梳理《条例》，很多规定旨在精准解决租赁双方的诸多难题，不少表述令人眼前一亮。
专家指出，《条例》的一大亮点是坚持以人民为中心，加强对承租人合法权益的保护。比如，规定出租人不得以停水停电、暴力威胁等非正常手段驱赶租客提前收回租赁住房；出租住房不得打隔断改变房屋内部结构，起居室、厨房、阳台等不得单独出租用于居住；房屋要符合国家和本市关于建筑、治安、室内空气质量等安全规定和标准。
人们关心的租金上涨问题也有了明确规定。《条例》建立了极端情况下对租赁市场的应急处置和租金干预机制。住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时，政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施；房地产经纪机构不得哄抬租金，其提供中介服务收取的佣金一般不得超过一个月租金。
此前“暴雷”的长租公寓运营企业，也是《条例》重视的对象。“《条例》规定，住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金，并按照规定通过第三方专用账户托管，最大化规避了企业挪动租客押金等可能产生的风险。”张波表示，“《条例》对于居住环境也提出了细化要求，加大了长租公寓运营企业的责任，促进长租公寓后续运营的规范性。”
依托住房租赁管理服务平台，实现租赁合同网签备案、押金托管、租金监管和租赁数据在住房和城乡建设、市场监督管理、公安、教育等部门间的共享，是此次《条例》的又一大亮点。“通过平台完成在线签约后，出租人不必再到公安部门办理出租登记，承租人可以凭租赁合同登记备案编号申领居住证，办理积分落户、子女入学、公积金提取等公共服务事项，真正实现了数据多跑路、群众少跑腿，这也是提升监管效果的一大创新。”楼建波表示。
监督管理有了，培育发展也不能少。《条例》突出监管和服务并重理念，一方面建立了住房租赁行业的准入管理制度，加强对违法违规住房租赁行为的处罚，另一方面也鼓励多渠道增加租赁住房供给。
赵庆祥还列举出《条例》的其他创新之处：实现了对住房转租经营和住房租赁经纪的分业监管、分业发展；创新了管理制度，明确将住房租赁活动纳入基层治理体系，建立市区统筹、街乡负责、条块结合、居村协助的治理机制；根据目前住房租赁矛盾纠纷多发、主体分散、形式多样、金额不高、调处解决不畅的特点和问题，建立了住房租赁纠纷多元化解机制等。
推动住房租赁市场监管常态化
《条例》推动了住房租赁市场监管的常态化，但作为一个新生的市场，住房租赁市场的经营模式还在不断探索之中，很多问题还需继续完善。
专家认为，住房租赁市场存在问题的根源，是租房市场的供不应求，解决这些问题最根本的还是增加市场上租赁住房的供给量。
目前，北京市大力支持保障性租赁住房建设。北京在今年的政府工作报告中提出，筹集建设保障性租赁住房15万套，竣工各类保障房8万套。此次《条例》也提出，鼓励保障性租赁住房建设，扩大保障性租赁住房供给。
《条例》真正落实到位还需要配套制度共同推进。专家建议，尽快出台相关实施细则、监管措施细则等一系列配套规定，完善政策体系，促进《条例》落地。
《条例》对一些需要另行制定的细则作出了明确规定。比如，北京市住房和城乡建设部门负责制定和完善住房租赁合同示范文本、房屋状况说明书示范文本等，供租赁当事人、住房租赁企业、房地产经纪机构参考使用，并制定押金托管和租金监管的具体规定。
有专家表示，《条例》中的有些表述还不够明确。比如，《条例》提出，住房租赁和房地产经纪分业经营，在第三章中，对住房租赁企业应该具备的自有资金、专业人员和管理能力等提出了要求，而对房地产经纪机构的准入条件和另行规定却没有明确说明。
《条例》提出了增加房源供给的方式，但具体如何实施，还需随着租赁实践的推进，进一步修订完善。“比如，对农租房如何盘活利用、非居住存量房屋如何规范改建为租赁住房等问题还需进行摸索总结，把通过实践证明的成功经验和做法上升为法条，吸收为《条例》的内容。”赵庆祥说。
《条例》提到，租期内不得随意调整租金，并倡导租赁当事人签订长期租赁合同。对此，楼建波表示，在实际情况中，租金一年一变是常态，租期内不允许随意调整租金可以保护承租人利益，但是不利于形成长期租赁关系。他建议建立租金调节机制，随着通货膨胀和CPI变化适当调整租金，从而建立稳定的长期租赁关系。
“《条例》基本上对现存的、比较集中的住房租赁痛点和难点问题都开出了药方，特别是对人民群众租房的揪心事、闹心事、烦心事给出了解决方案。《条例》出台后，关键还要出台配套政策，只有贯彻落实到位，才能进一步补齐租赁市场短板，让租房者租得放心、住得安心。”赵庆祥说。(记者 乔 彩)
