楼是楼非：进退两难的限购_财经频道

VOL 70

2014年5月26日

中国楼市限购限的是什么？投机。放开限购的直接原因是什么？房子卖不出去了。一窝而上，一乱则停，一停则死，一死又放——这实际就是行政干预的恶果。松绑不见效是很正常的，资本逐利，一个连当地官方都看跌的楼市如何吸引投资？但如果真的见效了，那就说明该地政府之前的限购举措确实压制了当地的刚性需求，影响了当地民生。说白了，松动限购要么是搬起石头砸自己的脚，要么是自己抽自己的嘴巴。

松动限购各方不买账

今年以来，房地产市场下行日益明显，区域市场分化加剧，部分城市楼市陷入低迷。在高库存等楼市风险不断聚集下，已有数个城市出台相关政策刺激楼市。据《上海证券报》记者统计，二季度以来，地方政府出台宽松调控政策的已有宁波、无锡、杭州萧山、天津滨海、铜陵、郑州、扬州、南宁等地。但从成交情况看，目前部分地区的政策松动并没有对当地楼市成交起到明显刺激作用。
　　在市场经历了4个多月的成交下滑之后，房企对价格调整的共识逐步形成，已开始积极推动营销。不少房企认为，与其坐等政府救市或是预测春天何时到来，不如多盖几层棉被应对寒冷的冬天。[点击详细]

有别于以往历次调整，本轮楼市下跌并非政策施压导致的市场降温，而是房价明显虚高、信贷收紧、供需结构变化，市场自发调整的结果，这与2008年、2011年出现的政策性打压引发的市场调整截然不同。这也意味着本轮的调整周期和幅度可能会相对较长、较深。可以预计未来市场将进入一个再平衡的过程，尤其是非核心区和前期涨幅过高的区域都将出现比较大幅度的调整。[点击详细]

过剩的供给

本该先有“市”、再有“城”，不少地方则选择了先大肆造城，“有城无市”。而离开了实体经济的“市”，房地产的“市”也迟早是无源之水。一旦“钱紧”，这头庞然大物的虚弱之处便暴露无遗。
　　“新增城镇住房供给远远超过了内在需求的增长。”美银美林大中华区首席经济学家陆挺认为，大多数流动人口买不起房，因而不会参与到城镇住房市场中，且他们当中大多数也不符合保障房申请资格；至于被划入城镇的原农村人口，这部分人群原先已经拥有住房，可以假设他们本来居住的房屋并未全部拆迁。额外的供给，就可被视为用于满足城镇原住人口的住房改善需求和投资需求。[点击详细]

无力：“一刀切”已不通用

威力淡化

限购的威力在2013年开始淡化。2012年底至2013年，各地商品房成交量强势反弹，并带来房价再次大涨。业内人士事后回顾，除了个税按差额20%征收等政策带来恐慌式购房外，市场面货币供应量的整体充足，是导致各地楼市再度火爆的主要因素。在需求庞大的情况下，限购“高压线”被各种暗箱操作屡屡突破，从而效力大减。2013年下半年，银行系统针对房地产业突然收紧信贷，6月下旬出现的“钱荒”，更是对市场泼了盆冷水。[点击详细]

“分类调控”的内涵

本届政府对待楼市调控的态度，2014年3月公布的《政府工作报告》已有体现，就是“分类调控”。
　　住建部副部长仇保兴的一次内部发言对此做了进一步阐释：“调控房地产市场就像治大国，必须像烹小鲜一样对待。能局部调的，就不要整体调，调节的手段对整体影响越小越好。能够用经济手段调的，就不要用行政手段调，行政手段越少越好。能够由城市政府调的，就不要由中央政府代替”。——这无疑是将限购放开与否的权力交给了地方政府。[点击详细]

虽然确定了“分类调控”的基调，勇于“吃螃蟹”的地方政府也越来越多，但限购松绑范围逐渐扩大、“救市”力度逐渐增加也引发了业内更多的担忧。有观点称，从目前传言或已出台的救市政策看，其中不乏会引发三四线城市出现新一轮楼市泡沫的可能，相关部门或将像以前一样，随时叫停部分“越线”或影响力过大的限购放松政策。如果说徐宗威抛出的“定心丸”令不少地方政府暂时放下了那颗悬着的心，但随后“相关负责人”的“警告”又让它们刚刚放松的神经绷紧了起来。[点击详细]

裂变是多极市场的“前夜”

人们需求的多样性注定了房地产市场也需要走向多元化，在楼市步入新一轮调整期之时,还应坚守抑制投机投资性需求的底线。多年来，房地产行业的畸形发展催生了畸高的房价，其中一个很重要原因就是投机性需求兴风作浪，诱导刚需和投资客跟进，放大了楼市供需矛盾，致使一些地方房价过快上涨，百姓只能望房兴叹。坚持“有压有保”、坚持“分类调控”，两条腿走路，才能让房地产市场走向持续健康发展之路。[点击详细]

VOL 70

政策需保持定力